Martijn Müller

Onderhandelen op Champions League-niveau!

Martijn Müller (51) is eigenaar van Muller Bedrijfs Onroerend Goed in Zwolle en wordt in die regio ook wel dé winkelmakelaar genoemd. Zijn werk is zijn passie en scoren ziet hij als allergrootste uitdaging. In zijn vrije tijd rijdt Martijn graag een rondje op de motor. Ook steekt hij dikwijls z’n handen uit de mouwen en klust hij in en om het huis.
Martijn in drie woorden: menselijk, gedreven en loyaal

‘Nadat ik in 1995 de Hbo-opleiding Technische Bedrijfskunde had afgerond, wilde ik als makelaar aan de slag. Ik had veel affiniteit met vastgoed, maar wist daarentegen nog niet veel van bouwkunde en het makelaarschap af. Toch was ik zo zeker van mijn zaak dat ik met tien makelaarskantoren contact opnam en mijn diensten aanbood, in ruil voor goede begeleiding. De tiende keer was het raak en zo kwam ik bij een groot makelaarskantoor in dienst. In 2002 werd ik beëdigd tot makelaar.
Ik maakte tweemaal de overstap naar een ander kantoor. Nadat ik bij het laatste kantoor twee jaar als bedrijfsmakelaar had gewerkt, ben ik voor mezelf gestart. Dat is nu zestien jaar geleden.
We werken met drie makelaars en twee mensen op kantoor en focussen ons op de retail en logistieke panden. Toen ik begon was de koek aardig verdeeld, maar nog geen jaar later waren wij dé winkelmakelaar van Zwolle en zag je overal in de binnenstad onze affiches hangen.
Wat wij doen is bemiddelen in vastgoed. Het gaat hierbij om verhuur en aan-huur, verkoop en aankoop, en beleggingen. Dat laatste is de tak van sport waar alle aspecten samenkomen. Ik heb met veel regionale partijen te maken: met de ondernemer die een pand zoekt, met de gemeente, maar ook met nationale en internationale partijen die in deze panden beleggen. Wij zijn de schakel tussen die grote partijen en de lokale ondernemer die met de voeten in de klei staat, een rol die ons op het lijf is geschreven!
Onroerend goed is een vak apart: beleggingsportefeuilles worden vaak onderhands aangeboden. Deze markt onttrekt zich aan het zicht en is verre van transparant  Het is een kwestie van veel overleggen en de juiste netwerken aanboren. Omdat wij met veel partijen spreken, weten wij snel hoe de hazen lopen. Een voortraject van vijf maanden, voordat er een definitief besluit valt over een bepaald pand, is overigens geen uitzondering.

Waar kom jij je bed voor uit?
Ik kom mijn bed uit om deals te sluiten. Anders dan op de woningmarkt, waarbij het bij de verkoop van een woning toch om een bepaald sentiment gaat, draait het in deze zakelijke markt gewoon om het geld, om rendement en verdienmodellen, en niet zozeer om het gevoel. Daarin wijk ik niet af. Als je je bedenkt dat onderhandelingen soms maanden duren, snap je wel dat die kick van het scoren een te gekke sensatie is! Daar doe je het voor. Waar ik verder veel voldoening uit haal, is het delen van mijn vakkennis en het analyseren van klanten, producten en merken.

Waar lig je wakker van?
Natuurlijk wordt er flink gespeculeerd over het bestaansrecht van de retail. Al ruim voor de coronacrisis werd er gedacht dat de consument in grote getale zou overgaan op kopen via internet en dat de winkels niet zouden overleven. Corona zou dat internetshoppen nog meer in de hand werken. Maar als je dan ziet hoe druk het in de winkelstraten is, zelfs zo druk dat de winkels in de crisis volledig moesten sluiten, zou je kunnen concluderen dat winkelen een hoog entertainment gehalte heeft en dat winkels zullen blijven bestaan. Mensen hebben er behoefte aan. Wel is het zo dat de functie van een winkelcentrum in de loop der jaren is veranderd. Het winkelend publiek spendeert nu meer geld aan daghoreca dan aan het kopen van kleding: veel mensen, weinig tasjes. Terwijl take-away-formules juist heel goed werken. Kortom, de horeca is ontzettend belangrijk in een stadscentrum. Sterker nog, toen de horeca tijdens de coronacrisis gesloten werd, zagen winkels in de grote steden hun omzet halveren!  Zo’n transitie is niks nieuws; de wijze waarop geconsumeerd wordt, is naar mijn mening altijd aan verandering onderhevig. Zo werden in de jaren ’70 veel panden van lokale middenstanders door beleggers opgekocht en was er vooral aandacht voor de winkelruimtes op de begane grond. Het straatbeeld kenmerkte zich door de vele kledingzaken. Nu heeft de retail het moeilijk en zien we dat de groenteboer en andere speciaalzaken weer meer in het straatbeeld terugkomen. Ook is er een verschuiving in de huurinkomsten, doordat er veel vraag is naar bovenetages van winkels als woonhuis. Daarop inspelen en anticiperen maakt ons werk juist leuk. Ik ben benieuwd wat er gebeurt als de economie straks aantrekt en we ons weer vrij kunnen bewegen. Gaan we dan bakken met geld uitgeven? Wie zal het zeggen?
Dat de coronacrisis effect heeft op de prijzen, condities en voorwaarden van de verhuur van panden, staat buiten kijf. Panden worden afgewaardeerd. Nationale en internationale retailers hebben het zwaar, maar ook degenen die in de panden hebben geïnvesteerd en nu minder geld vangen. Al met al brengt dit ook weer een heel eigen dynamiek met zich mee. De ene keten gaat failliet, de ander bouwt op en floreert. Krimp op een A1 locatie heeft weer een positief effect op de B-locaties. Ik lig daar niet wakker van! De stad is continu in beweging en wij gelukkig ook. We verhuren en verkopen nog steeds.’